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烟台2019房价暴跌?2019年的房价会下跌吗?

发布时间:2019-08-13 17:07 来源:猫叔聊地产点击 :
烟台2019房价暴跌?
原文标题:2019年的房价会下跌吗?
原文发布时间:2019-01-04 17:29
原文作者:猫叔聊地产。
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2018年最后一个月,我身边多数人都是在焦虑和忐忑中过完的。

为什么这么说呢?

自从菏泽12月18日宣布取消限售后,10天内6个城市“试水政策松绑”,珠海、广州、杭州、衡阳、合肥,有的真放松,有的炒作,有的放松后又撤销。

小编们前脚刚发新闻后脚就忙着辟谣,中介发朋友圈鼓吹房价上涨,投资客勒了勒裤腰带,蹦出来唱多。

房价又要涨的消息搞得人心惶惶,想买房的朋友祥林嫂式的碎碎念:“要不要买房、会不会大涨?”

其实,他们才不是想听我的逻辑分析,

他们只想要一颗房价不会大涨的「定心丸」而已。

「定心丸」早就有了,大会后,住建部再次重申「稳地价、稳房价、稳预期」、「坚持房住不炒」,不就是最权威的声明和保证吗?

一旦太在意某件事,大家的注意力就会被极具煽动性的假信息带偏。以致于,忽略了最重要的部分。

所以,明年的房价绝无任何大涨可能。

但这句话,实在是100%没有营养的正确废话。

300多个城市的复杂性,哪里用一句话就能说明白。

即使是重点检测的70个大中城市,每一个城市也会有不同程度的调整。

为了能粗浅的解释明年楼市变化的一些规律,以及我「不靠谱的结论」,

我选择最笨但是最有效果的方式——复盘2014年楼市。

与其空口无凭、长篇大论的意淫房价趋势,

倒不如站在既成事实的角度,寻找开启未来的钥匙。

01

调控会继续放松吗?

经历过2014年楼市的朋友,不用解释也会明白,我为什么选择2014年这个时间节点,而不是2009年,或者其他年份。

但在这里,我还是要重点解释下,2014年到底发生了什么。

2013年既是房价的大涨之年,又是严厉的限购政策出台之年。经过严格打压之后,2014年楼市开始经历多方面的调整。限购松绑、限贷放松、央行降息等等使得全年形势跌宕起伏。这个背景,刚好契合了当下形势。

首先,最重要的一个表现是:2014年不再继续严格调控,限购政策开始逐步放宽。

南宁成为2014年全国第一个定向放宽限购的城市,随后,宁波、天津、呼和浩特等城市纷纷跟随。有些是默认调控放松,但没有正式文件,有些是发文正式取消限购。

这样的情形,是不是跟2018年最后一个月很相似。

只不过,带头放松的城市变成了菏泽。

2014年放松限购城市时间表

2019年的房价会下跌吗?

我们看2014年限购放松的城市时间表——

首先放松的城市是三四线,弱二线省会,

其次才是强二线城市,

而一线北上广深是最后坚守调控的城市。

而且,即使南宁是4月份放松的,其他城市也没有紧跟,大部分放开的时间是8月份、9月份。有一段观望期。

那么,2019年放松的城市大概顺序和时间,我想大家都明白了——

三四线、弱二线城市是最先放开限购的,

强二线、强省会城市会有一段观望期,迫于舆论压力,也许先默认放松调控,等待时机公布,大家一起放松,

北上广深作为一线城市,会坚守到最后。

02

调控放松,是上涨的信号还是下跌的预兆?

调控放松,仅仅是表象。

而我们要关心的是:为什么会调控放松?调控放松后房价会涨多少?

无论是2014年还是2018年,调控放松都是地方政府主动而为之。其背后最直接的原因是,土地流拍。要知道,土地出让金占地方政府的60%左右,一旦土地流拍,那么地方政府的财力就会收缩。

比如,调控放松的2014年,全国多个城市出现流拍潮。

2014年,北京接连出地王的孙河,出让了2宗优质土地,居然都流拍了。这是三年来,寸土寸金的北京市场,第一次出现流拍,甚至引起全国关注。

2019年的房价会下跌吗?

深圳产业用地一半以上流拍。

2019年的房价会下跌吗?

佛山以流拍面积达到81.4万㎡、卖地收入同比下滑51.9%成为年度最惨,即使原泰格高尔夫练习场商住地块自降2亿依然没人买……

2019年的房价会下跌吗?

2014年全年,全国土地流拍达到345宗,广州、沈阳、成都、昆明、杭州、南京、佛山、长沙等土地市场萎靡不振,常州、连云港为了防止流拍潮的出现,大幅下调了供地总量。

再看现在的土地市场,比2014年还要严重的多。今年以来,全国房地产市场土地流拍数量超过了800宗,粗略估计,全年流拍数达到2014年的3倍。

了解了土地市场的行情,也就不难理解,为什么地方政府着急放松调控了。在未来市场依然不乐观的前提下,地方政府必然会提前采取措施“托底”,预防市场加速下行,稳地价,稳房价。

发现了没?

一直以来,房产销售给我们释放的逻辑是:因为地方政府放松调控,房价会上涨。

但事实恰恰相反。因为市场下行,地方政府才放松调控。

也就是说,调控放松,不是上涨的信号,而是房价下跌的预兆。

举个例子,去年很多城市买房,不仅要验资、排队摇号,还要求全款买房,售楼处小姐姐还对你爱答不理,但现在,你去看房子,小姐姐不仅殷勤的嘘寒问暖,还帮你沏茶,告诉你买房可以贷款,还能帮你做首付贷。

那你说,从小姐姐的表现来看,房价要涨还是要跌呢?

千万别看到调控放松了就着急买房,地方政府的“托底”政策,只能起到一小部分的效果,难以逆转大趋势。

拿2014年来说,多地城市放开限购,房价涨了吗?不仅没有,土地流拍、楼市低迷的现象,一直持续到2015年。

03

决定房价上涨的大杀器

只要你细心回顾下2014年的楼市,就会发现,原来真相竟然这么简单粗暴。

作为买房者,我们真正关心的是,务必在下一轮房价上涨之前,买入房子。

所以接下来,我们要分析,决定房价上涨的大杀器到底是什么,我们要从哪些方面观察。

2014年依然是一个很好的观察范本。

上文提到,2014年即使多地放松限购,楼市依然没有起色。直到930新政,央妈放松对二套房的认定:即使已经购买了一套房,只要房贷还清,那再买房依然按照首套贷款。同时,房贷利率可以打7折。

对比现在的购房政策,2014年买房的人可以偷着乐了。如果贷款100万,利率打7折,房贷直接便宜了30万。

看到这么宽松的政策,楼市总该涨一涨了吧。可惜没有人买账,真的没有人。市场上都是悲观的情绪,大家都盼着,房价再跌一跌。

真正推动房价上涨的是什么?利率。一年连降六次的利率。

从2014年11月开始降息,一直到2015年10月。一年内,连续降息六次,房价终于开启了上涨趋势。

2019年的房价会下跌吗?

2019年的房价会下跌吗?

利率的降低,就是货币放松的最直接表现。

多次降息,就是房价启动前的信号。

为什么我敢笃定2019年房价不会大涨?

2014年多次降息,是在美联储没有加息的前提下,资金不会外流。而美联储从2015年12月起,开始加息,经过三年9次加息后,2019年加息依然是大概率事件,我们只能降准,降低房贷利率,但不可能直接降息。货币没有全面放松的条件。

2020年,随着美联储加息进入尾声,我们的货币才有可能全面放松,那个时候,房价才有上涨的最直接基础。

04

2019年是三四线的逃生之年

也是一线的启动之年

先说我的结论,我认为,2019年是三四线房价的最高点,下半年三四线房价会迎来调整。而一线的北上深,有可能会启动小涨。

2019年,楼市是一个“蛇咬尾巴”的行情。

我们知道,楼市里的资金,是闭环流动的。如果一线是蛇头,那么二线是蛇的肋骨,三四线是尾巴。房价上涨的顺序,就和蛇爬行的过程一样,头先到达,然后是中间躯干,最后是尾巴。

把下图想象是一条蛇咬住自己的尾巴,蛇头是一线,尾巴是三四线,三四线楼市经过最后的棚改红利,楼市将面临回调。而流动资金,因为下行的经济环境,会选择最保守的做法——重新回流到一线。

2019年的房价会下跌吗?

我在上篇文章里说,你看不上眼三四线小城市,才是中国真正的未来!比如2019年棚改力度加大的烟台、金华、宜昌、江阴、扬州,以及中西部的三四线城市,2019年会迎来房价的顶峰,但最终会回调。

而北京上海深圳,经过2年多的调整,泡沫该积压的早就加压掉了,市场会迎来小幅度的回暖。如果是刚需,那最好在这一年完成买房大计。

最后一个小小的吐槽。

我一直坚持房住不炒的原则,但每次提到建议买房,后台总有人说我是开发商的走狗,我就纳闷了,普普通通的老百姓,要买一套属于自己的房子有错吗?为什么有些人一看到有文章鼓励买房,就破口大骂呢?

再次重申,我们的原则是“房住不炒”,而不是“房住不买”。

千万不要觉得,有人唱空就是光荣、良心大大滴好。殊不知,这年头戏精太多了。人家唱空做多又不告诉你。

千万不要认为鼓励买房,就是开发商的走狗,这样的心态,很不健康。

你要知道,这个世界,真实是最被低估的美德。

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