陕西楼市走势,“踩空”一念之间? app 商洛二手房

发布时间:2020-04-17 17:57:29   来源:网络 关键词:商洛二手房
陕西楼市走势,“踩空”一念之间?
原文标题:陕西楼市走势,“踩空”一念之间?
原文发布时间:2019-02-15 20:47:51
原文作者:刀评楼市。
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撰文=徐三刀


陕西楼市走势,“踩空”一念之间?


—壹—

近年来,陕西一直在推动“强省会”战略,什么是强省会?就是做大省会经济、人口、产业,反观地市级城市,则在省会“虹吸效应”之下,形销骨立。

目前,西安城市GDP为8349.8亿元,占全省GDP总量的三分之一强,看似很多,其实在全国范围之内,还是太少,陕西省、西安市GDP总量都不占优势,即便是杭州、郑州省市GDP比重不大,自身也已经破万亿。可以说,“强省会”策略是西安必要之举。

陕西楼市走势,“踩空”一念之间?


而“虹吸效应”造成了什么?环郑州、环成都、环大西安城市普遍难以发展,典型如郑州之于安阳、成都之于雅安、西安之于咸阳。这些底子不错的城市,为什么GDP就是起不来?就是这个道理。

如果只是“虹吸效应”,还可以从农村抽取人口,过去农村是取之不竭的人力资源池。但遗憾的是,四五线城市遭遇两头受困,一方面,是省会城市大量吸附人口,导致城市人口净流出;另一方面,是农村普遍的荒漠化,婚丧嫁娶一切还要按照规矩来,城市还在,人没了。

陆铭在《大国大城》一书中指出,四五线城市人口流失,人均资源占有率却提升了。但有一点他没有点出,一座城市负担太重,连基础配套修建都缺钱,还要那么多资源干什么,更何况资源变现,既是一个技术活,又是一个慢活。

因此,一个没有人接盘的城市,房产价值极为空洞,除了居住之外,没有金融属性。即便在这一轮棚改政策冲击之下,价格也在上涨,但好景不长,2019年各省公布的棚改任务,一律下调计划量,戏剧性的呼应了这一点。

当我们站在全国的高度,跳出陕西、西安来看,究竟陕西地市级、县级市场是否值得投资?

—贰—

因此,在撰文《陕西楼市走势,谁徘徊在獠牙边上?》之后,我们再次推出下篇《陕西楼市走势,“踩空”一念之间?》,看似花团锦簇,都在缓慢增长,实则“一念天堂,一念地狱”。

除政策影响之外,决定市场方向的一定是“供需关系”,地市级市场尽管在棚改政策冲击下,浪花四溅。但持续萎缩的人口总量,不足以支撑市场发展。

陕西楼市走势,“踩空”一念之间?

延安/GDP1558亿元


延安,是一个传奇城市,尽管深居陕北塞上,却名传国内,是红色革命旅游胜地,也是能源化工产业聚集带。

延安,辖区一共1区12县,总面积3.67万平方公里,总人口约226万,市区人口40万。2018年,延安城市GDP1558.91亿元,人均GDP为6.8万,可以说极为富裕,加上近年来红色旅游,延安经济出现快增长。

一直以来,陕西都在加强延安与西安的联系,除了建设210国道、309国道、西延铁路之外,延安飞机场直飞北京、西安,最低票价50块钱,相当于打的从城南到浐灞。

延安城区狭窄,总体呈“Y”字型布局,人口密度过高。2012年延安市政府为了重塑延安发展路径,提出了“中疏外扩,上山建城”,延安新城规划控制面积38平方公里,规划人口20万,从“河谷”引导至“山顶”,削山造城。

目前,一线房企如融创、新城、阳光城、绿地、碧桂园都已经相继进入延安,除此之外,还有一些房企也在蠢蠢欲动。当然,房企之所以如此急迫进入延安,并不仅仅为了抢占延安市场,还有一些意识形态的因素在内。

2019年1月份,延安楼市均价大致为6000元/㎡,高端一些的楼盘8000元/㎡,中低端楼盘在4500元/㎡。

陕西楼市走势,“踩空”一念之间?

汉中/GDP1471亿元


汉中,辖区有2区9县及3个开发区,2018年城市GDP为1471.88亿元,名义增长为10.39%,人均GDP为4.2万。

在行政上,汉中属于陕西-陕南区域,与四川、甘肃接壤;在经济上,汉中属于成渝经济圈与关中经济圈的结合地带,被视为“西三角”中间区域。加上西汉高速开通、西成高铁开通加持,汉中与成都、重庆经济联系更为紧密。

因为,汉中天然盆地的地貌限制,以及“南水北调”工程的影响,导致汉中无法大规模发展工业,这也给汉中发展全域旅游带来了一定机会。

目前,汉中楼市活跃板块依次有:汉台区老城、滨江新区、江南板块(大河坎)、兴汉新区、城东新区。因为,汉中发展一直以“一河两岸”为框架,因此,当前楼市的重点就在滨江新区、江南板块,政府配套建设多落位于此,一线房企拿地也普遍集中于此。

此前,中交、绿地、恒大、碧桂园、雅居乐、万达等相继进入汉中楼市,在短短的一两年之间,将汉中市场带入了发展的快车道,伴随着大量棚改拆迁,汉中楼市呈现三连跳,2018年一年成交146.71万方。

2018年,上半年,汉中市场一直供不应求;下半年,因为汉中楼市精装房源大幅入市,房贷利率一路上浮,导致购房门槛提升,原有市场刚需客户或首改客户购买受阻,购房者持续探底。

2019年1月份,汉中楼市均价6000元/㎡,高端一些的房源8000元/㎡,中低端楼盘在5000元/㎡。

陕西楼市走势,“踩空”一念之间?

安康/GDP1133亿元


安康,位于陕西最南部,是川陕鄂渝三省一市的交汇处,也是陕西省第二大综合交通枢纽城市,第三大铁路交通枢纽城市,是链接四省市地区的节点城市。

目前,安康辖区有1区9县,还有一个省级高新区,面积2.33万平方公里,人口303万,2018年城市GDP1133.77亿元,人均GDP为4.2万。

安康市区以汉江为轴线,以南北方向划分为江北、江南两大区(也可以拆分为:高新区、江北&滨江、老城南三个板块)。高新区位于江北区域,新城组群是安康市的“西大门”。

目前,安康楼市已经进驻了不少名企,如中梁、恒大、碧桂园、万达、绿地等,作为房企抢占陕南市场的有力翘板,安康楼市受到了广泛的关注。但从我们来看,市场一股虚火蔓延,投资价值有待考验。

从成交数据来看,安康楼市成交环比增幅几乎与棚改拆迁货币化安置一致,在2016年实现突破增长,2018年达到楼市销售量历史之最。

2019年1月份,安康楼市均价大致为5900元/㎡,高端一些的洋房8000元/㎡(洋房类),中低端楼盘在5000元/㎡。


陕西楼市走势,“踩空”一念之间?

商洛/GDP824亿元


商洛,处于秦岭山地之间,由商山洛水而得名,因为景观极佳,一直是关中文旅的重点板块。

作为“秦楚咽喉”,商洛是西安进入中原地区的交通要道,尽管商洛被规划为中国铁路“八横八纵”主通道之一,但从目前来看,交通仍然是制约商洛发展的重要因素之一。

商洛城市地理环境复杂,素有“八山一水一分田”,因此,商洛既是山地旅游的胜地,也是建设开发的局促之地。可供建设土地稀缺,城市始终难以摆脱空间发展瓶颈。

2018年,陕西省城市GDP排名,商洛处于全省倒数第二,城市GDP仅有824.77亿元,名义增长仅有8.94%,低于全省平均水平,仅仅胜过铜川市。商洛市下辖1区6县,常住人口238万,规模不大。

目前,一线房企如万达、碧桂园等已经进入商洛,但由于商洛经济薄弱,房价始终徘徊在全省地市级市场最低水准,均价仅为3500-4000元/㎡,因此,各大房企对于进入商洛始终保持谨慎态度。

2019年1月份,商洛楼市高端一些的房源4000元/㎡,中低端楼盘在3500元/㎡(还有些报价太低,不能作为参考依据)。


陕西楼市走势,“踩空”一念之间?

铜川/GDP327亿元


铜川,是陕西地市人口外溢的典型城市,但流出量并不算大,城镇人均收人一般,但消费能力较强,房价支撑水平较高。

铜川人口仅有82万,属于陕西地级市级垫底的所在,总体表现为人口基数小、GDP总值较低,只有327亿元,2018年人均GDP达到了3.9万,比商洛、渭南强半筹。

但铜川经济转型过程中,始终存在探索和迟疑,2013年-2016年铜川市GDP增速逐年下降,2017年略有反弹,GDP总额达到了348亿元,2018年再次不涨反跌,一路下滑到了327亿元,增速-20.47%.

西延高铁正式开建,15分钟内到达铜川,交通到达提升明显,铜川与西安联系更为紧密,理论上西安北站到铜川仅仅需要15分钟。

过去,铜川属于矿产大区,一直是关中传统工业重镇,但随着矿产枯竭,必须要转型;如今,铜川属于转型试点,“一城二区一廊,三河六园多带”城市规划格局,实现“南扩北疏”,推出全域旅游,相继打造滨河新城、高新区等。

铜川房地产极为分裂,老城区(王益区、印台区)、耀州区已现疲态,新区作为铜川市场主力,在碧桂园、绿地、中梁带动下,引领铜川楼市向前。

但就经济情况而言,铜川楼市不算乐观,尽管产业转型已经有起色,但人口净流入和人均GDP太低,想要靠买房翻身,难度略高。即便是精于县级城市拓展的房企,也不得不谨慎处之。

2019年1月份,铜川楼市均价大致为6500元/㎡,高端一些的楼盘8500元/㎡,中低端楼盘在4500元/㎡。

—叁—

一提到买房这个事情,很多人第一反应就是,为什么不活的轻松点,买房子背上百万债务干什么?

其实,社会已经发生了重大变化,这一点还没有被普遍重视起来,从千禧年之后开始,如温铁军教授所说:

这个世界发生了一个最重大的变化,往往没有被大家重视起来,那就是从21世纪开始,债务从性质上来说已经不再是必须刚性兑付的了,也就是说杨白劳不必再卖喜儿还债,谁欠债多谁反而占据着更为有利的地位,今天的债务已经变成了一种财产。

因为,债务不必一定非要兑付,债务变成了一种资产,可以买进卖出,或是融资抵押。因为“叠加债务”是借银行的钱,只要利息没问题,债务转资产,比如贷款买房,那贷款越多,负债越多,资产也会越多......

此前,有人说,老年热衷于盖房,中年人造车,年轻人玩币。近年来,最不赚钱的便是实体,最赚钱的就是泡沫,例如比特币,原本一万个币换两个披萨,结果一个币被炒到2万美元,与房地产相比,究竟哪个才是泡沫?

我们终其一生都在寻求家庭上升的通道,想要借助资产升值打造美好,遗憾的是,并非所有家庭都有机会,在“城乡二元”和“户籍流动”限制之下,大部分家庭已经被固化。

一心一意在县城生活,却发现房子变成了“负资产”,不仅不增值,还必须装修、维修、折旧。但人口高增长的城市,却基本不用考虑折旧,二十年房龄都能卖,还能高价,这在四五线城市是绝对不可能。

如果没有购房名额,又不愿放弃县城生活,还想瓜分省会红利,可以考虑一下西咸、泾渭等区域,这些区域尽管涨幅不如主城区,但价格却与地市级差别不大,值得考虑。

对于西北地市级家庭而言,如果拿三四线城市房款,来买一个“新一线”城市未来,这恐怕是为数不多的优质选择!


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原文作者:刀评楼市。

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